金诚同达高级合伙人贺国良：物业需要重点关注多种经营的法律风险控制。

12月15日，由日新网主办的“增值创新·赋能未来|物业多种经营创新者大会”在深圳举办。分别从行业趋势研究多经战略思考多经法律问题以及美居、租售、停车位、养老、零售等垂直领域进行行业分析，共同探索了物业的未来发展。

大会主持人日新网创始人张建全介绍了出席的嘉宾，分别是日新智库合伙人、社区经济资深专家佟少、长城物业集团终端运营中心CEO张毅、金诚同达高级合伙人贺国良、越秀服务美居事业部总经理刘明宽、恒好停总经理杨丰睿、巷往社区创始人任振雷、百度养老行业负责人薛龙、见笑科技CEO王传凯。

以下是金诚同达高级合伙人贺国良分享内容文字整理：

为什么物业和上下游供应链的合作方，在做多种经营的过程中要关注物业多种经营的法律问题呢？一是因为做物业多种经营时很有可能会出现为他人做嫁衣的情况，二是企业收并购时往往会因为多种经营的问题难以推进。所以，物业企业想要将多种经营做大做强，需要重点关注多种经营的法律风险控制。

首先，明确多种经营的法律分类。从法律层面来说，多种经营主要分成两类，一类是经营场地型，另一类是经营模式型。经营场地型有四种，一、利用公共区域进行多种经营；二、利用停车位、停车场进行多种经营；三、利用物业管理用房进行多种经营；四、利用违章搭建或非违章搭建进行多种经营。经营模式型则可以分成三类，一、自主经营模式，从传统的四保一服到业主内部的服务都属于物业自主服务模式；二、中介服务模式，例如，物业公司作为家政中介、房屋中介去提供服务。三、物业公司和第三方合作模式。

经营场地型为什么要分成四类而不是一类呢？因为绝大多数的物业公司是在公共区域进行多种经营的，但在共有产权比较复杂的情况下，什么是公共区域并不能简单地做出判断，所以需要单独把公共区域从经营场地中拎出来。而利用停车位停车场进行多种经营又分为小区内和小区外两种类型，小区内收取停车的服务费是指停车使用费和管理费；小区外的收取的停车费是停车的服务费和使用费。实际上，物业管理用房的多种经营也可以分成三种类型，一是物业管理的办公用房、二是物业管理合同用房、三是物业管理商用用房。至于利用搭建违章搭建或非违章搭建进行多种经营则是指，除了合法的公共区域、停车场、室内的三种物业管理用房外，有些开放空间或者封闭空间，像设备层、架空层、避难层等空间，物业公司也会为了进行多种经营将这些空间搭建起来，进行出租。

不同的服务模式，风险也是不一样的。自主服务有自主服务的法律风险，合作服务有合作服务的法律风险，中介服务有中介服务的法律风险，所以经营模式型也要细分为三种类型。

那么这两种类型的多种经营的风险要点分别是什么呢？经营场地型涉及的法律风险要点一般是多种经营收益的权属问题，经营模式型涉及的法律风险则是如何界定不同主体的法律责任问题。对于公共区域的收益，其实物业公司是有权获得收入的，但是事先一定要先列明经营成本和经营收入。在实践过程中，公共区域型多种经营该注重三个问题，分费是多少、成本是多少、税费怎么承担。停车位型多种经营要清楚停车位和停车场的归属问题，以此来确定物业公司是否有权收取停车管理费。物业管理用房型多种经营则要清楚物业服务合同中各种用房的权属问题。而且物业管理用房所产生的收益一定要经过程序和凭证来进行扣除。

经营模式型的法律要点在于，如果物业直接为客户提供服务，则需要自身承担法律责任；如果是中介服务，则要明确服务的行为是个人行为还是公司的行为，这决定了企业是否享有收益和承担风险；如果是合作服务模式，物业公司需要界定好自己的法律责任，确定可收取的服务费。

物业企业想要将多种经营做大做强，必须做好以下五点风险控制。一是安安稳稳展业，物业公司在开展多种经营业务时，首先要办理好业务资质，否则将可能构成非法经营，办理了资质之后，还需要梳理业务流程和开展业务培训，提高服务能力。二是明明白白签约，有三份合同在多种经营里是必不可少的，分别是物业管理合同、多种经营合同和业务合作合同。三是清清楚楚记账，在物业多种经营中，账目成本非常重要，能不能提供一个好的财务账本是企业在诉讼中能否胜诉的关键。四是大大方方告知，在物业管理区域开展多种经营前，必须先满足业主的知情权和决策权，只有程序到位了，物业的实体权利才会到位。五是正正规规赚钱，只要将前面四点做好即可。

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