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中交富力雅郡给物业当头一棒:肆意蛇吞象的野心与整合隐忧


日新观点: 收并购快速做大规模只是物企收并购万里长征的第一步,后续如何整合运营才是真正的关键之处。

近日,中交富力雅郡“质量门”一事引起广泛关注,最为戏剧性的是当 2000 多户业主反馈房屋质量不合格后,开发商陪同住建委领导验房时还遭遇了 " 电梯惊魂 "。

房屋内部质量堪忧,劣质装修、漏水、墙体开裂、墙面材料用手可以捏碎,这是几乎家家户户都面临问题。

而就在住建委官员、开发商和业主们一起到现场核查该小区一户房屋(位于九层)的工程质量时,小区新装好的电梯突然出现故障,将开发商负责人和延庆住建委主管人员被卡在一、二层之间,不敢动弹。

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可以试想,这样的劣质建筑后续维护将成为重大难题,一旦其他物业接手,不仅会影响物业品牌与服务口碑,在物业与业主强行磨合后,或许也只能选择相忘于江湖。

南京万科物业就是这样的例子,2020年12月1日,南京万科物业发出一封长信,宣布退出服务4年多的星雨华府。

其主要原因有两点:一是该小区前期遗留的现场消防瘫痪、外墙渗漏、电梯大修等重大风险的推进解决上,就所需资金来源使用的优先顺序问题,双方难以达成共识;二是新的业委会一直没有成立,导致很多重大决策难以推进。可以从中看出,万科此次宣布退出,实属无奈之举。

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据日新网不完全统计,2020年至今,上市物业公司共发生40余起收并购事件,从源源不断的外拓事件之中,可以窥见各物企扩张版图的“野心”。

随着物企在管面积的不断增大,背后面临的问题也显现出来,譬如收购后的项目是否存在风险?企业品牌与口碑服务如何维持?业主的忠诚度又该如何提升?增值服务如何复制落实?

通过一系列问题可以看出,快速做大规模只是物企收并购万里长征的第一步,后续如何整合运营才是真正的关键之处。

“整而不合”,物企收并购任重道远

2021年开年以来,三起大手笔的收购正在搅动着物管行业的一池春水,物业行业的收并购正愈演愈烈。

纵观当今整个物业市场,一面敲锣打鼓进军上市阵营,一面大肆收并购扩张版图,实现弯道超车。为了获得资本的高估值,物企们收并购的步伐正在不断加速。

旭辉集团(00884.HK)收购彰泰桂林实业集团有限公司有限公司65%的股权,彰泰集团旗下的在管面积超 1000 万平方米的彰泰物业也归入旭辉旗下的永升生活服务;合景悠活(3913.HK)“蛇吞象”收购雪松智联科技集团有限公司80%的股权,以13亿元拿下将近9000万方的净增面积,收购完成后,合景悠活的在管面积突破1.2亿平方米;恒大物业斥资15亿元收购浙江雅太酒店物业,实现自身全业态、全产业链布局。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨曾直言“物企快速增加管理规模,不外乎母公司供给、收并购、招投标,而这其中母公司供给是可以预测的,招投标参与市场竞争无法快速进行,只剩下收并购道路可行。”

现阶段物企新增规模的最快路径是收并购,并预计,未来 3-5 年行业将加速整合,在 2023 年,行业Top10门槛将达5亿平方米的管理规模。

除头部物业公司外,中小型物企收并购诉求更加强烈,以蓝光嘉宝服务为例,去年一年蓝光嘉宝服务共斩获17个并购项目,总耗资约7.59亿元,在管建筑面积合计为3272万平方米。2020年12月31日,蓝光嘉宝服务发布公告称,截至2020年12月30日,集团的管理服务合约面积已经达到约2.1亿平方米,在管面积已经达到约1.3亿平方米,其中向第三方提供的管理服务在管面积占比约为75%。

但随着第三方在管面积占比的增加,蓝光嘉宝服务第三方在管面积占比和物业管理服务收入占比剪刀差也在逐渐拉大。

上半年,蓝光嘉宝服务来自第三方在管面积占比达66.6%,物业管理服务收入占比51.72%,两者剪刀差为14.88%;去年同期在管面积占比57.08%;物业管理服务收入占比47.59%,两者剪刀差为9.49%。

这意味着来自第三方的物业营收能力低于关联物业的营收能力,且随着第三方物业面积的增加,这种差距在扩大。如何提升第三方物业的营收水平,也成为了物企跑马圈地后不得不面临的问题。

从当前来看,许多物业公司的后期整合并不顺利,在管面积并未稳步增长,退出面积则持续维持高位。以蓝光嘉宝服务为例,其生活家服务体系在长三角地区的推广并不顺利。而资本市场难以给出高估值的背后,或许就有对蓝光嘉宝服务生活家服务体系持续运行与复制推广的担忧。

当然,物企中也不乏理想的整合案例,譬如,龙湖智慧服务收购富州物业。2018年5月,富州物业负责人由林金銮变更为曾益明;2019年6月,重庆富州物业管理有限公司更名为重庆龙湖富州物业服务有限公司。在此次整合过程中,无论是企业融合、服务体系与产品导入及在管项目的延续性,均维持在较好的状态。

物企收并购市场正在如火如荼进行中,未来,该如何达到理想的整合状态,依然任重道远。

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