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八成收入来自于社区增值服务,这家小物企怎么做到的?


日新观点: 像祈福生活服务这样提供全方位生活服务,会不会是除了top头部物企之外,未来中小物业该有的样子?也是中小物业在面对大资本、大品牌的冲击下,最强有力的防御壁垒?

祈福生活服务中期报告半年营收2.12亿,毛利8700万,管理面积974万平方,为21个项目提供服务,其中16个住宅项目和5个商业项目。

这家位于广州的物业,实打实的蚊型物企,却已经是物业在资本市场里资历比较老的,2016年上市,是第五家上市的物企。上市时管理面积仅有581万平,12个住宅项目和2个商业项目。

将近5年时间,在管面积别说赶上其他上市物企的数倍增,仅增加了68%。在物企不停地买买买的背景下,这个增速堪比龟速。

但我们再看他的业务收入占比,却让人大吃一惊:

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截止到今年6月31日,物业管理服务的收入,仅仅占了19.1个百分点。这个百分比,通常是社区增值服务的占比才对,物业管理服务的收入占比,通常都在一半以上,甚至高达70%以上。

而且收入构成跟一般物企的 物业管理+社区增值+非业主增值 差距也是很大,实际上按照现在的分类方式,除了物业管理服务之外的5项业务,都可以归类为社区增值服务。也就是说,社区增值服务的收益占了大约有八成。如果说资讯科技服务这个类目有点偏,要去掉它的话,也还有66.1%,依然是一个远超同行的比例。

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01 规模不大,格局却有

其实看到祈福生活服务这几项业务的数据时,我第一反应是,这是开拓了第二条增长线,可能是物业管理之外,甚至可能跟社区毫不相干吧?

但翻看了财报之后发现,对方非常明确地写了:零售、餐饮等业务主要是在住宅区内或附近进行的。

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在物业板块,受到这几年对规模的过分关注,祈福生活服务整体不怎么显眼。可能如果不是专门去阅读房地产行业的历史,或者是广州本地人,都不太认识他的母公司祈福集团。

但在90年代初乃至国内整个房地产史册,这家开发商的祈福新邨是不得不被提及的浓墨重彩,当年还被国务院总理赞誉为“中国第一邨”。

光祈福新邨这一个项目,目前就占了400多万平方米,居住了超过20万人口,据说还有80万平米尚待开发。但祈福集团一直在固守了祈福新邨11年之后,2002年才进军佛山南海,2006年进军花都,2007年到广东肇庆,2011年再拓展到江西,随后版图一直没什么变化,基本上形成了今天祈福生活服务的管理格局。

番禺区、花都区、肇庆市、佛山市四地,是祈福生活服务的四大区域。其中番愚区和花都区更是其服务的核心区域。

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总在管面积小,母公司依赖严重、自身外拓能力不强,祈福生活服务算是踩了资本评价物业的两个大雷。从2015年到2021年中期,只有2018年在管面积有一个比较大幅度的增长。

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当年财报中写的是:由于商业物业项目增加所致。

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这几乎也是截止目前的最后一次大的变动,之后几年里,祈福生活服务在管面积方面的发展曲线几乎拉平,甚至在2020年中期,还忽然少了1个项目和4000平方米。

但我们实在不能因为总规模之“小”就武断地将其归类到“垃圾物业股”行列,有人曾打趣祈福集团,说本以为是盖房子,结果人家是在造城。

既然是造城,那这里就不只是物业管理,而是事关一座城的居民的生活起居、出行、教育、宠物、消防、健康养老等各方面的内容。也就是我们一直说的,希望能在社区里和楼下15分钟生活圈就能满足生活的大部。

祈福生活管这部分物业服务之外的内容,称作“煲汤效应”,祈福集团董事长彭磷基曾有这样一番言论:“我把祈福现象喻之为煲汤效应,老火靓汤与掺入味精的滚汤,也许喝起来味道没有多大区别,但营养价值却有较大区别,只有来自于产品、配套和售后服务全方位的老火靓汤式务实开发,才能在造就良好市场口碑的同时带来良好的销售业绩。

因此,不管是当初地产项目还是现在的社区价值探索,都没有追求“遍地开花”。反而是“将主要精力都放在教育、医疗上面,地产这块就只把现有资源开发好就行了。”

02 全方位社区生活服务

十几所国际及省级学校、一家国际JCI认证及国家三甲医院、祈福月子中心、华南首家祈福护老公寓、34万平方米祈福湖和环湖公园、超市便利店、社区交通系统……

30年的建设,祈福新邨已经建成了庞大的生活配套,也就是我们现在说的社区多种经营部分。

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再来看祈福生活服务在今年上半年的收入构成,从2021年上半年来看,贡献度从高到低依次是零售服务、配套生活服务、物业管理服务、资讯科技服务、校外培训服务。

零售服务,是社区内及周边开办的1个生鲜市场、2个超市和15个便利店。这18家店的总建筑面积有1万多平方米。

配套生活服务部分,最大头是餐饮服务。餐饮服务的收入与校外培训的贡献度相差不多。

也就是说,祈福生活服务在社区经营部分的主要贡献,来自于零售、餐饮和教育。这也是为什么,祈福生活服务会把食材成本控制、消费者的口味变化放到风险因素中。而我们知道,餐饮和教育在去年疫情中受到了很大的影响,以至于对于祈福生活来说,2020年也成为了非常艰难的一个年份。

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在2020年上半年,除了保底的物业管理服务,祈福生活服务的5项服务的收入有4项同比都飘红了,校外培训服务收入更是大幅减少70.6%。

下半年情况有所好转,再到今年上半年,培训与生活服务基本上回暖。

但另一个值得注意的地方是,装修及设备装置服务这个部分,基数不大,且逐年减少。财报中给出的解释是“需求在减少”,存量市场的装修服务算是一个战线比较长的服务,与电器的10年周期不同,装修这个事儿跟每个人的生活态度不同,有可能时不时折腾一番,但很多人可能更倾向于保持现有状态,懒得折腾,也就会出现成熟社区装修需求日益萎缩的情况

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祈福生活服务主席孟丽红在接受媒体采访时曾说:“我们不是一家传统意义上的物业管理公司,我们是一站式全方位的生活服务公司,也是目前为止唯一一家拥有这种商业模式的公司。正因如此,我们的侧重点不在物业管理的体量有多大,而在将来如何扩充、发展几大板块的业务。”

03 物业不再纯粹

虽然说物企一直在强调要扩展服务边界,但“物业+”加了这么多服务之后,身临其境感受一下,又深觉每一项都是单独的新的赛道。

从收入来说,物业服务已经不占绝对优势,只能是收入里的最基础部分,更大头则来自于各类其他的服务项目。

因此从赛道的对标来说,也不能单纯说要对比物业服务,很可能还要对比教育、养老、供应链等各行各业的专业度。

给人的感觉,像是物企以一己之力挑了整个异业联盟,也就武侠小说的孤胆英雄敢这么干。

从风险因素来说,物企已经不只要去关注与物业管理有关的管理条例,类似于双减政策也会对企业产生巨大的影响。而由于营收结构变得复杂,所需要注意的事项变得更多。

基本盘虽然依旧在,物业却早不纯粹了。

不纯粹的物业,在未来将变成什么样?

像祈福生活服务这样提供全方位生活服务,

会不会是除了top头部物企之外,未来中小物业该有的样子?

也是中小物业在面对大资本、大品牌的冲击下,最强有力的防御壁垒?

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