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宝龙商业:许华芳轻踩刹车


日新观点: 3月2日晚间,宝龙商业(09909.HK)作为今年首个提交“答卷”的物企,发布了2020年度财报。

“更强大、更快速、更赚钱、更聚焦、更科技、更有爱”,许华芳以6个“更”总结了宝龙商业2020年的经营亮点。

3月3日上午十一点,宝龙商业举行线上业绩发布会。陪同许华芳一同出席是执行董事兼首席执行官陈德力、执行董事兼首席财务官张云峰、副总裁唐剑锋。

自2019年12月30日正式登陆主板资本市场,宝龙商业上市已有一年多。3月2日晚间,宝龙商业(09909.HK)作为今年首个提交“答卷”的物企,发布了2020年度财报。

2020年宝龙商业录得收入约为19.2亿元,较2019年同期增长18.6%;毛利约5.95亿元,同比增长38.8%;年内溢利3.07亿元,同比增长72.1%;公司拥有人应占年内溢利3.05亿元,同比增长70.8%。

从数字上看,无论是营收还是利润,宝龙商业这一年的数据都可圈可点,成绩单亮眼。但相对于以往,宝龙商业的脚步有所在放缓,营收增速从去年的34.99%下滑到18.6%。

“对于这个增速,我们是不满意的”,许华芳表示,受疫情影响巨大,去年宝龙商业对商户的减租,两个计划开业的商业因为工程进度耽误了,也拖了后。 

去年的业绩发布会上,许华芳为宝龙商业的2020年特别制定了“四条腿走路”作战计划:一是新增外拓商业面积不少于30万方;二是计划开业11个项目;三是计划完成1-2家商管公司并购,新增面积不少于50万平方米;四是人工智能技术的运用,全面打造购物中心数字化会员生态体系。

一年的业绩已出炉,许华芳的四条计划,宝龙商业是否完成,作战成果如何?

长三角贡献超六成收入 住宅物业增利出彩

作为轻资产商业运营商,宝龙商业以“商业+住宅”双轮驱动模式。

数据显示,宝龙商业2020年来自商业运营管理业务实现营收约15.63亿元,同比增加17.1%;住宅物业管理服务业务实现总营收约3.58亿元,同比增加25.6%。

两大业务相较而言,商业运管收入占据重头,不过收入占比较低的住宅物业,增速领衔。

毛利率方面,较上一年同期,2020年宝龙商业整体上涨4.5个百分点。其中,商业运营管理服务毛利率从同期29.3%提升至32.8%,上涨3.5个百分点;住宅物业管理服务毛利率从12.9%提升至23.1%,上涨了10.2个百分点,尤为出彩。

宝龙商业表示,商业运营服务毛利率提升主要是由于业务增长与成本控制良好。受疫情影响,减少了部分促销宣传活动,去年宝龙商业销售及营销开支3630万元,同比下降了13.2%。

“2023年,希望智慧商业方面能够实现商业出租率达95%,开业面积1500万方,长三角规模行业前三”,业绩发布会上,陈德力表示,2020年在疫情影响下行业受冲击巨大,公司2020年商业方面出租率达到89.9%,宝龙商业购物中心客流从8月份开始逐渐恢复,而且超过2019年同期水平。 

而住宅物业服务毛利率提升主要由于住宅物业已交付面积的不断扩大、住户合约数目增加以及收入结构优化,尤其有关其他增值服务增加。2020年,宝龙商业住宅物业管理服务的已交付建筑面积为1440万平方米,较上一年同期的1150万平方米新增约290万平方米。

宝龙商业也有加大物业管理的发展占比的意图,陈德力在发布会上表示,“在物业板块,未来三年合约面积不低于5000万平方米,毛利率提升到25%以上;在收入构成方面,增值服务的收入要占比要达到40%以上。”

截止2020年12月31日,其商业运营服务的已开业建筑面积为860万平方米,较上一年同期的700万平方米增长约160万平方米;合约零食商业物业105个,总合约建筑面积1130万平方米。

其中,年内新增开业零售商业物业项目共9个,总建筑面积97.64万平方米,7个分布在长三角地区。来自宝龙地产的6个项目以委托模式管理,余下3个为第三方项目,以整租模式管理。

2020年,宝龙商业继续坚持“1+1+N”的战略,聚焦长三角,拓展大湾区,在N个方面与其他机会型城市、地区合作。截止2020年底,宝龙商业在长三角布局了121个项目,在大湾区布局了5个项目,在其他城市、地区汇聚了30个项目。

聚焦长三角,2020年来自该区的营收占比达65.5%。其中,商业运营服务收入占比55.2%,住宅物业管理中收入占比达10.3%。  

揽收新城旧将 首单收购加仓长三角

拥有凯德、万达、新城的履职背景,明星职业经理人陈德力去年中加入许芳华麾下,获委任宝龙商业行政总裁、宝龙地产联席总裁。

陈德力加入宝龙前,一直追随左右的大将唐剑锋已先行入职宝龙商业,出任副总裁;在陈德力入职宝龙后,又一得力干将庞华也加入宝龙商业,出任助理总裁。 

资本加持与人才汇聚,宝龙商业上市后的首单并购落地。去年7月,宝龙商业成功收购浙江星汇60%股权,标志着轻资产项目的外拓实现零的突破。 

资料显示,浙江星汇是浙江省内首屈一指的商业管理公司。多年来扎根于杭州,项目涵盖华北、华东、西北等多个省份和地区,总建筑面积约89万平方米,累计营运面积超150万方。

并购完成后,浙江星汇更名为宝龙星汇,并于去年9月开始并入宝龙商业财务报表。2020年,宝龙星汇出租率为88.1%。

陈德力表示,宝龙星汇以主题特色街全程运营,主打商业街产品与我们整个宝龙商业的主打产品,购物中心的产品线形成互补。“宝龙星汇计划在未来5年之内管理100个商业项目,整个预期的净利润的复合增长率将会超过28%。” 

“纽扣计划”稳推进 22个项目计划开业

 “纽扣计划”是宝龙商业推动的“智慧商业”战略,融合“线上+线下”,将商户、消费者、运营者连接在一起。

2019年,宝龙商业联合腾讯设立合资公司——上海宝申数字科技有限公司落地纽扣计划,2020年初,宝龙商业与腾讯、微信支付联手,全国首发“微信支付即积分”功能,共同打造微信支付“智慧商圈3.0”,落点宝龙全国26个商业项目。

在消费端,截止2020年,宝龙会员系统“宝龙悠悠”小程序陆续在50个宝龙广场上线运营,并实现新增会员数超150万人。疫情期间,迅速推出的直播购物功能“悠秀”。6家试点广场累计直播30余场,累计销售近千万元。其中,滨江项目实行单个商户单次直播销售超700万元。

对管理平台,宝龙商业做了可视化、移动化和关联化。2020年,宝龙商业管理者系统“PMS”升级,集成针对客户的“宝龙悠悠”与为商户量身研发的“宝龙商+”小程序,实现初步人货场数据联通。

展望2021年,陈德力表示,今年重点将提升经营质量,强化经营系统,提升管理团队。宝龙商业在财报中表示,今年将继续在长三角区域投放优势资源,进一步巩固区域优势地位,尤其是在上海、杭州、宁波、南京和苏州这5个核心城市。2021年,已有22个在计划中开业项目,总建筑面积约159.5万平方米,其中20个位于长三角区域,两个在大湾区的广东。

此外,在筹备项目开业的同时,还将继续积极推进轻资产业务模式以获取更多零售商业物业;同时,也将继续积极寻找并购标的,包括计划收购商业管理公司。

目前,宝龙商业手握资金还算宽裕。截至2020年12月31日,宝龙商业的现金及现金等价物约为34.49亿元,流动负债16.89亿元。

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