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银中物业的股权腾挪术


日新观点: 银中物业未来发展运营过程中存在数宗风险隐患,这其中有些属于当前行业环境下中小物企共有风险,有些则归结于公司自身特性所致。

风口之上的物管企业,收并购正愈演愈烈。

开年以来,去年完成17起并购的蓝光嘉宝服务几乎毫无征兆地成为碧桂园服务的并购对象,面临退市的局面;恒大物业也砸下15亿重金开启收并购之旅,未来物企格局重新洗牌已成必然。

如此形势下,中小物企生存空间受到进一步挤压。想要避免成为“大鱼”们的盘中餐,想尽一切办法变得愈发强大是惟一路径。

近日关注到,2月底银中物业连发数则公告。通过一番颇费周折的腾转挪移,银中物业成为宁夏中房幸福汇网络科技有限公司(以下简称“幸福汇”)的直接股东,且持股数量增至20%。

企查查显示,幸福汇经营范围涉及技术服务、网络与信息安全软件开发、养老服务等业务。银中物业方面公开表示,本次投资幸福汇的目的是拓展公司在养老产业方面的业务经营和管理,增强公司综合竞争力,提高公司盈利能力,促进公司的可持续经营发展。

曲线操作的背后逻辑

银中物业此番股权变更过程颇为复杂,想要厘清其中的逻辑,需要从头梳理这些公司的股权关系。

起初,银中物业控股股东为宁夏中房实业集团股份有限公司(以下简称宁夏中房实业),持股比例35%。

去年12月1日,宁夏中房实业新成立宁夏中房发展公司,银中物业股东也发生平移,35%股份全部改由宁夏中房发展持有。此外,宁夏中房发展还从宁夏中房实业手中取得宁夏中房养老90%股权,另外10%股权则由银中物业持有。

彼时,宁夏中房养老持有幸福汇100%股权。因此,银中物业也间接持有幸福汇10%的股权。今年2月23日,银中物业宣布以20万元平价将手中宁夏中房养老所有股权转让给大股东宁夏中房发展。如此以来,银中物业与幸福汇成为宁夏中房发展旗下兄弟公司,双方不再有任何股权关联。

然而银中物业随即便发布增资公告,以200万元入股幸福汇,拿下20%的股权。

想要增持幸福汇,本来银中物业只需增加宁夏中房养老股权即可。如今银中物业多花了180万,还撇清了与宁夏中房养老的关系,此番操作究竟意欲何为?

相关资料显示,宁夏中房养老旗下共有三家公司,除幸福汇之外还有幸福家与青海中房养老服务公司。而截至2020年年底,宁夏中房养老净资产约为负2361万元。至此银中物业的逻辑便清晰可见:卸下宁夏中房养老的债务包袱,同时成功将中房养老旗下另两家公司排除在外,并将更符合自身发展规划的幸福汇由间接控股变为直接控股。

五大经营风险

银中物业成立于1995年,并于2017年登陆中小板,主要业务是为住宅和商业物业提供专业物业经营管理服务。其公司财报显示,去年上半年银中物业实现营业收入约1.47亿元,同比增长20.82%,其中净利润约1641.7万元,同比大增152.86%。但物业中国比较其近年财务表现发现,公司各年营收增长幅度起伏不定,盈利方面的表现更是犹如过山车。此番权变动究竟能为银中物业后续表现带来多大积极影响,目前尚难论定。

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结合银中物业相关财报综合分析认为,其在未来发展运营过程中存在数宗风险隐患,这其中有些属于当前行业环境下中小物企共有风险,有些则归结于公司自身特性所致。

区域集中度过高风险。截至2020年6月30日,银中物业在管面积 2200 万平方米,服务项目 165 个。目前公司服务区域主要集中在银川市和西宁市,其中银川区域营业收入占比在78%以上。行业集中度进一步提升的形势下,区域型物企生存困境日益显现,银中物业未来业务拓展能力面临严峻考验。

无实控人风险。目前银中物业由宁夏中房发展持股35%,王钦玉持股18.94%,其余股东均为自然人,且单个自然人股东持股比例未超过20%。由于宁夏中房股权结构较为分散,任何单一股东均无法控制控股公司,故公司无实际控制人,若决策效率不高可能存在错失市场机遇的风险。 

营业成本上涨风险。去年上半年,银中物业营业成本达1.19亿元,占营业收入的81.1%,同比上涨10.47%;管理费用为951万元,占营业收入的6.47%,同比上涨高达46.22%。银中物业方面表示,这两项费用增加主要是公司规模扩大、组织架构增设部门、员工工资增加等因素所致。

现金流波动风险。2015至2019年及2020年上半年,银中物业现金流分别为4412.9万元、3776.42万元、5748.95万元、3818.55万元、3463.77万元及2259.4万元,处于不断波动的不稳定状态,2019年跌至近五年最低点,2020年上半年更是同比减少 23.68%。

法律诉讼风险。据企查查显示,截至2020年10月10日,银中物业共涉及法律诉讼263起,其中以服务合同纠纷为案由的案件最多。银中物业表示,公司住宅物业采取按合同约定按期预收物业费的服务模式,商业物业主要采取先服务后收费的服务模式,存在提供物业服务而无法收回物业费的风险。

对于未来如何进一步拓展盈利空间,银中物业确立的战略规划包括规模化发展、做强品牌优势、建立科学的成本管控体系、多元化经营、适时兼并良性物业、建立随需而动的现代物业服务盈利模式等层面。

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