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长租公寓如何摘掉“爆雷”“二房东”的帽子?


日新观点: 一边是长租发展近十年的积淀,一边是模式亟待升级,2021年的长租行业谁会最先谋求变局?

大多数行业的成长轨迹都是一条S型曲线。

启动期被推上风口,然后是资本和创业者的涌入,接下来因为过度疯狂而跌落谷底,最终在洗牌赛后逐渐走向正常的轨道。

按照S型曲线的逻辑,不难将长租公寓进行对号入座:

2016年在“房子是用来住的”的旋律下,长租公寓行业被彻底激活,在资本市场一时风头无两,而为了抢占越来越多的市场份额,诸如高收低租、长收短付、租金贷等污点问题应运而生,2018年底开始的“爆雷”事件一直烧到了2020年末。

以至于在不久前的时候,蘑菇租房也曝出了爆雷的消息,蘑菇租房创始人兼CEO马晓军发布公告表示,由于2019年初融资未到位,加上战略失误、人力成本激增,公司陷入经营危机。

长租行业似乎被蒙上了一层阴影,当前的洗牌赛仍在继续,不过行业也出现了一些变革的迹象。

北京出台了针对租赁市场的“最严监管”,为企业的“资金池”和“租金贷”双双戴上了枷锁;长租行业的头部玩家自如,也顺势推出了业主资产委托的新模式,战略重心开始往重塑长租价值产业链的方向转移。

长租背后的价值链

长租行业的发展,一度被贴上“二房东”的标签,然而背后的各环节的价值创造往往被忽略了。

长租公寓的背后涵盖了家装、服务赋能、平台高效撮合交易等诸多环节,但过去一些激进的玩家热衷于“跑马圈房”的烧钱游戏,练就的只有“规模”外功,在整个价值链层面鲜有创新。

此前的长租模式多半采用了全权包租的委托模式,即与房东签订三年以上的租期,然后对房屋装修改造后通过平台进行出租,并匹配租期服务。而外界已习惯将焦点聚集在长租行业的前端——如二房东一样拿房、装修、出租,并没有太多人去深究诸如装修、服务、科技等背后的整个价值链。

然而传统的全权包租方式在租赁大环境变化时不够灵活,比如疫情的持续影响,长租平台如果出租率有所下降,或大环境下租赁价格走弱,会出现价格倒挂、高收低出的局面。

一边是长租发展近十年的积淀,一边是模式亟待升级,2021年的长租行业谁会最先谋求变局?

有些幸存的中小平台逐渐放弃对房屋的改造装修,放弃对品质和服务的保障,重新走回二房东的时代。

但这似乎并不是一个好的选项。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示,房屋的品质、租期的服务已经是仅次于租金和交通区位的考量因素,对于90后、00后等新世代的年轻人而言,有超过6成人将长租机构作为租房时的首选,“长租”的生活方式已经深入人心。

或许还存在另一种思路,改变过去全权包租的路线,以赋能者的身份渗透到房屋委托的各个环节。比如根据租客的喜好需求,为房东提供从装修设计到家具采购再到施工完善的一揽子服务;通过互联网赋能进行快速交易撮合;租期服务让业主租客省心省力。这既能满足当下租房主力军对品质的需求,也能将全委托模式变得轻快一些。

按照互联网商业的惯例,当行业在一个方向上走进死胡同的时候,赛场上聪明的玩家总是会找到新的方向突围。

长租行业似乎也是如此,至少在洗牌赛已经进行到一定阶段,行业渐渐回归理性的时候,头部长租企业不会放弃或弱化其核心竞争力,自如已经将重心指向了整个长租价值链的重新塑造。

自如释放的信号

重启产业变革的长租公寓,正在趟出一条稳健前行的新路子。

自如推出的名为“增益租”的新模式中,并未延续全权包租的策略,而是主打租金无差价、收益有保底、合约一年起等创新机制,与房东的关系也从过去单纯的租赁委托,转向合作共赢的伙伴。选择在行业爆雷潮后的特殊节点上推出新模式,自如似乎有意向外界释放一些变革的信号。

首先站在房东的立场上看,新模式隐藏了不少的彩蛋。

被疫情影响的俨然不只有长租平台,在租房市场相对疲软的局面下,不少年代老旧、装修过时的房源早已丧失了对年轻人群的吸引力。自如借助“增益租”向老旧小区的房东们抛出了橄榄枝,通过自如在装修环节的经验和能力输出,或许可以解决老旧小区在租赁市场中不被青睐的现状。

同时在新的委托模式下,自如将与业主共同确定房屋出租价格,并向业主完全公开实际出租收益,哪怕是在市场下行、出租情况不理想的情况下,自如也承诺将向业主支付八成左右的保底收益。也就是说,租金本身的透明性最大程度保障了业主的权益,而“保底收益”也为业主规避了市场下行的风险,自如对新模式和市场前景展现了十足的信心。

最低仅需签约一年的周期,同样有着不可小觑的吸引力。以往动辄三年以上的租赁周期,严格限制了业主的资产配置需求,而高灵活性的新委托方式,无疑赋予了业主更大的自由度。

站在自如自身的立场上,新模式的推出也承载着新的战略构想。

一方面,新模式的出现有望盘活存量闲置房屋资产,诸如老旧小区、租赁周期短的房屋将加速投入市场,既能缓解住房需求的供需错配问题,也将持续扩大自如管理的房产规模,进一步增强在市场中的话语权,夯实市场份额向头部集中的格局。

另一方面,自如的商业模式在某种程度上由重变轻,省去了在房屋翻新改造等环节的硬性成本投入,将精力集中于品控、运营和服务等环节,推动长租行业的模式优化,进而保障业主的稳定收益,同时为租客提供多元化、个性化的租住新体验。

作为市场份额和行业影响力最大的长租平台,自如的主动求变势必将为整个行业按下转型升级的“快进键”,并将重构市场的生存法则。

行业走进下半场

经历了洗牌赛和转型升级的信号,长租公寓正在进入下半场。

不同于上半场的暗流涌动和野蛮生长,理性经营将是长租行业下半场的头号命题,而在市场不断纠偏的过程中,势必会进一步压缩行业的灰色空间,不少腰部平台可能将陆续退出长租的赛道。

一场“刮骨疗毒”式的自我革命,预示着长租行业的彻底重塑。

比如在商业模式上,虽然打着长租公寓的招牌,可不少玩家并没有跳出赚差价的“二房东”思维,甚至是一切乱象的根源所在。当自如在“增益租”的新模式中奠定了租金收益透明化的基础,场上的玩家们需要找到多元化的盈利渠道。

自如主动求变的底气也在于此,过去几年中自如不断打磨长租价值链条,先后孵化了搬家、保洁、维修等服务体系,并且已经给出了一份不错的成绩单:

2020年自如一站全包式精致搬家服务的订单比去年同比增长67.48%,37%的租客每月定时购买一次保洁服务,对外维修项目累计订单同比增长153.94%……与同类企业相比,自如已经告别了一条腿走路的模式,彻底摆脱了“二房东”的身份,转向围绕居住体验的一体化服务商。

再比如在竞争筹码上,房屋规模在很长一段时间内都是长租平台的“核心武器”,但在商业模式变轻后,背后的运营能力、供应链能力和客户服务能力,将是不同平台较量的对象,注定会加速投机者的淘汰,市场份额向头部平台集中。

可以佐证的是,2020年倒下的长租平台中,不少玩家的周转率已经低于50%,运营能力的不足可以说是拖垮资金链的元凶之一。

而自如在这一方面的表现同样可圈可点:根据自如在《2020长租消费新趋势报告》中公布的数据,自如房源的平均出租周期为15天,远低于普租的45天,且所有房源的入住率都稳定在90%以上……运营能力曾经是长租平台活下来的关键,也将酝酿一场滚雪球式的市场演变。

不过对整个长租行业而言,破旧立新绝不是什么坏消息。租住服务的品质化,将不断强化租住功能,弱化房屋的金融属性,符合“房住不炒”的社会意志;产业链上下游的服务优化,无形中提高了长租公寓的进入门槛,避免2019年前后的行业乱象再次上演,最终利好的将是租客和房东。

写在最后

住的需求是刚性的,长租公寓绝不会是短暂的风口。

即便是从自如诞生的2011年开始算起,长租公寓也刚刚走到第10个年头。倘若用长远的目光审视长租行业,所谓的爆雷潮不过是行业进化之路中的小插曲,随着监管的持续干预和自如等头部玩家的推陈出新,长租行业在2021年初走上一条长且宽的大道。

有理由相信,经过S型曲线的谷底后,自如新模式为行业摘掉“二房东”的帽子,长租行业的想象空间才刚刚开始。

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