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二手房也要限价了……


日新观点: 清单就是权力。

新房限价,二手房也要限价了。2 月 8 日,深圳市住建局正式出台「二手住房成交参考价格发布机制」。

很客气的说法

「参考价格」是很客气的说法,但其实带有一定的强制性——

如果中介挂出远高于「参考价格」的挂牌价,可不可以?应该是不可以的;如果房东想卖的价格远高于这个「参考价格」,很可能就没法网签,卖不了。 

深圳市住建局的官方说法是:「引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款」。对,「引导」与「参与」是同义词,在深圳的语境里都带有一定的强制性。

深圳市住建局还说,以后会定期公布「二手住房成交参考价格」。今天是第一次公布,表格足足有 84 页,涉及深圳全市 3595 个小区,比贝壳的成交均价明显低很多。

清单就是权力

对二手房进行限价,确实可以迅速消灭有些中介乱挂虚高的价格,短时间内有可能形成房价稳定的舆论导向。但二手房限价是一把利刃,用得不好,会导致场面失控。

为什么这么说?最大的问题,出在深圳市住建局将定期公布的这份「参考价格表」上——这意味着住建局用公权力给二手房价格进行权威确认。此前,哪怕是贝壳公布的二手房成交价,也不具备权威性,坊间传说的二手房成交价就更没有了。

我们先假设,今天第一次发布的「参考价格表」是完全符合市场真实价格的。那么,一段时间之后,某个小区的二手房价格如果涨了,住建局在后续更新「参考价格表」时要不要承认它涨了?

如果承认,这就相当于住建局用公权力确认了它的上涨。

如果不承认,还是把「参考价格」限定在没涨之前的水平,则会造成「参考价格」与真实市场价格之间的价格倒挂。这时候,二手房东要么惜售,要么签一份桌下合同,要求买家额外支付差额。这时候,无论房东怎么做,都会不同程度地加剧二手房市场的紧张感。

所以,真正的麻烦在于:无论住建局承不承认二手房价格上涨,都会有强烈的副作用。

同样的道理,如果某个小区的二手房价格跌了,住建局在后续更新的「参考价格表」中没及时确认(确认工作肯定慢于市场反应)下跌,那么公众就没法及时接收到「来自公权力背书确认」的下跌信息,二手房买卖双方很可能继续按未下跌的价格进行交易。这又导致:该跌的时候,没法正常跌。 

调控已不仅是一门艺术,更是哲学。意大利哲学家翁贝托·艾柯写过一本书叫《无限的清单》,他说清单就是权力。深圳市住建局将定期公布的「参考价格表」,就是一份典型的清单,用公权力给二手房价格进行权威确认的清单,药性很猛的清单。 

放在桌下与放在桌上

其实,差不多三年前,北京也很低调地实施过二手房限价——请注意,是很低调地实施,没有像深圳这样要定期公布「二手住房成交参考价格表」。当时,北京的「参考价格」是隐形的,不会直接告诉公众具体是多少,是隐藏在二手房网签系统里——你在网签时,如果成交价格高于系统设定的「参考价格」,就通不过网签,反之就可以通过。

北京的政策制定者似乎读过翁贝托·艾柯的《无限的清单》:清单的威力巨大,要慎用。

同样的措施,放在桌下与放在桌上,效果可能会完全不一样。放在桌上,当然可以说是公开透明,但有时候反而是放在桌下更有利于民生。

我们购房者最不愿意看到的场面是:一个初衷美好的措施,最终反而适得其反。政策制定者,要权衡的是正作用与副作用之强弱;不能为了一丝正作用,而罔顾一捆副作用。

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