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超级并购后,恒大物业迎来“戴维斯双击”


日新观点: 恒大物业发布一则公告,斥资15亿全资收购中国物业服务六十强企业——浙江亚太酒店物业服务有限公司,在管面积劲增8000万平方米,一举完成全年目标的22%。

近来,恒大系股票格外耀眼,成为资本市场宠儿的不仅有恒大汽车(0708.HK),还有恒大物业(6666.HK)。

自12月初上市以来,截至1月29日临时停牌,2个月不到恒大物业股价较于发行价已上涨95.2%,总市值1857.3亿港元,“铁王座”已近在咫尺。

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周五临时停牌原因是恒大物业发布一则并购公告,斥资15亿全资收购中国物业服务六十强企业——浙江亚太酒店物业服务有限公司,在管面积劲增8000万平方米,一举完成全年目标的22%。

公司在管面积已超3.8亿平方,位居行业第一,规模的高速、外延式增长,再叠加盈利强劲等利好,意味着恒大物业股价及估值的上行空间被进一步打开。

换言之,现有涨幅可能只是恒大物业在2021年行情的“开胃菜”,大戏还在后头。

价值兑现,股价启动

恒大物业股价是在今年1月开始启动的,准确说是盈利公告发布后。

公告显示,2020年恒大物业录得股东应分配利润约26亿元,净利润及股东应分配利润预期均为2019年2.8倍左右。

事实上,恒大物业在过去几年里一直保持高速增长,仅2017年至2019年间,公司净利润三年复合增长率达195.5%,增速高居行业首位。毛利率也从2017年的9.8%升至2020年中期的38.1%。

利润及利润率高速增长的背后,反映了恒大物业超强的盈利能力,而一波波“已在路上”的动力驱动,则预示着未来恒大物业持续加速进化的可能。

港股市场素来“不见兔子不撒鹰”,业绩的超预期兑现,促使着资本对恒大物业重新认知和定价,因此也就有了后面的股价启动。

上市不足两个月的恒大物业,便出现了估值和盈利齐飞的“戴维斯双击”。

当然,盈利只是推动恒大物业股价上涨的引擎之一。从上市到“开挂”,仅用了60天的恒大物业,还有两个助力引擎,值得后续看好:

其一,增持。自上市以来,大股东恒大集团已斥资近20亿增持恒大物业股票。

增持即表明了大股东看好恒大物业的发展(用真金白银投票),对提振股价也有着现实而直接的作用。

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其二,2021年再造一个恒大物业的野望,进一步点燃市场情绪。

1月17日,恒大物业召开誓师大会,根据下达的“军令状”:2021年恒大物业要新增拓展在管面积3.6亿平方米,净利润超39亿,增幅50%以上。

一年之内在管面积增长3.6亿平方米,是个什么概念呢?相当于一家头部物管公司的规模,也相当于再造一个恒大物业(截至2020年底,恒大物业在管面积约3亿平方)。

考虑到恒大物业已是头行业大象,如此高的规模增长,无疑是极具挑战性的,但对资本市场同样也是极具吸引力的,它将再一次刷新资本对恒大物业的认知,并伴随着规模和盈利的高增长,给予其更高的估值溢价。

退一步来说,即便按现有头部物业股平均PE计算,39亿的目标净利润对应的恒大物业股价也将达到30港元,较于现有股价,仍有75%的潜在涨幅。

接下来继续推动恒大物业股价上涨的逻辑就变成了:恒大物业能否实现这一宏伟的增长目标,及靠什么实现。

两手都硬,目标无虞

对于物业行业来说,物管公司在管面积的增长来源有二,一是通过母公司旗下地产业务的喂食,实现内生性增长;二是通过第三方投拓或并购,实现外延式增长。

恒大物业亦不例外。现在,恒大物业是两手都很硬。

于业内而言,恒大物业一个天然优势,就是其有一个“超级奶爸”。

过去三年,仅是依靠来自母公司的交付,恒大物业在管面积就实现了近乎翻倍增长。截至2020年底,恒大物业在管面积已达3亿平方。

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2020年恒大集团合约销售额7232.5亿元,合约销售面积达到8085.6万平方米。假定2021年合约销售目标为7500亿元,若按9000元/平价格算,至少能卖出8385万平方米的物业。

也就是说,单是2020/2021两年就为恒大物业带来了1.6亿平方左右的在管新增面积。

此外,截至2020年中期,恒大物业签约面积为5.13亿平方米。恒大集团在建面积为1.23亿平方米,还拥有土地储备2.4亿平方。

这些都是恒大物业未来在管规模增长的保障,换言之,恒大物业提前锁定了高增长性。

即便2021年恒大物业无法单靠恒大集团的交付,托起新增3.6亿平在管面积的大目标,但只要恒大集团加快交房节奏,3.6亿平方,这个看似天文数字的增长目标就能被分解掉不少。剩下的主要靠外延式并购和第三方投拓来填补。

据悉,在2020年6月,恒大物业就成立了投资拓展团队,积极向外拓展。其中,6月至9月已经成功收购五家区域物业管理公司。

此外,恒大物业的上市给投拓团队提供了充足的弹药(上市筹得资金的65%左右将用于收并购)。此次全资收购浙江亚太酒店物业,既是恒大物业上市后首度大手笔并购,某种程度也是一次亮剑。接下来,恒大物业还会继续“鲸吞式”并购。

在两手都很硬下,2021年恒大物业实现新增3.6亿平的在管面积,大概率是无虞的。

马太效应,强者恒强

和新能源车行业一样,物业行业也是一个极其性感的行业,尤其是在房地产行业逐渐由增量开发迈向存量运营的背景下。某种程度上,也正因物业股有着远超地产股的估值,进一步刺激着房企们纷纷分拆旗下物业上市。

但作为一个资源密集型行业,物业管理更不存在“小而美好”,行情马太效应更强、明天只会属于那些拥有规模和资源优势的巨头们。这既是资本市场愿意高看物业股的原因,也是物业股两极分化的原因,头部物业享有更高估值溢价。

可见,在未来股价的演进中,堪称行业“飞象”的恒大物业,将会上演加强版“戴维斯双击”!

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