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万科物业为什么不着急上市


日新观点: 今年5月份万科物业CEO朱保全就万科物业上市一话题回应媒体,万科物业不着急上市,上市不是目的,上市是一件水到渠成的事情。至少在当下我们不需要IPO,客户也会选择我们。

目前在A股或者港股上市的物业服务类公司已经至少有12家,其中9家具有房企背景,包括碧桂园服务、佳兆业物业、绿城服务、中海物业、彩生活等。算上新三板,这一数量进一步扩大,现在已经有75家与资本市场结合的物业服务集团。虽然现在上市的物流管理企业很多,但是却没有哪一家可以突破千亿市值,目前市值最高的是碧桂园物业,总市值为435亿港元。

在这么多物业公司上市的浪潮下,万科能不着急?

对于万科来说,物业管理服务一直是着重发展的板块现在是万科的第二大业务。2018年的万科物业全年收入达100亿元左右,在整个房地产市场站住了优势地位。如果万科物业上市,可以为万科的业主提供更安全舒心的服务。以万科物业现在的规模来看,万科物业上市极有可能会创造市值最高的物业管理企业。

作为超级房企,近两年万科物业的营收持续飞快增速,这也是外界认为万科物业具备上市条件的一个主要原因。

2009年,万科物业在财务上与万科集团拆分,实现独立,2015年开始全面市场化战略。

去年12月,万科南方区域媒体交流会上,万科董事会主席郁亮对上市一事进行回应时说到,“不到千亿级不上市。”郁亮的话被外界看做是给万科物业的上市划定了一条红线。

对此,作为万科物业的CEO,朱保全则表示,上市是为什么?如果上市是为了融资,那么万科物业不上市也可以融资,如果上市是为了提高知名度,至少在当下我们不需要IPO,在知名度上,客户也会选择我们。“所以,我认为上市本身不是目的,我们不着急上市,上市是件水到渠成的事情。”

至于“万科物业什么时候上市”的问题,是一个融合市场品牌、资本、战略的综合问题,朱保全希望将这个问题简化为“为什么上市”,万科物业不缺钱,不需要融资,物业公司拥有稳定现金流众所周知,同时万科集团资金成本也不高。

相对于单一的思考从资本市场拿钱,和从业主那里收更多的物业费,或者是“羊毛出在猪身上”少收物业费的模式,朱保全更加强调“物业公司的本质是把钱花出去”。

 “物业费的缴纳相当于业主众筹了一笔钱,委托给第三方去花掉,花掉之后要负责把秩序、环境、设备都打理好。”朱保全认为,物业的本质不是在业主那里挣了多少钱,而是把业主缴纳的钱花好,这构成了业主聘请一家物业公司的根源。

当然,这也是各类不动产物业业主支付给物业公司报酬的依据。由此看来,万科物业的再“进化”,没有捷径,需要时间,也需要他们能提供更好的服务和体验。

记者认为,大部分的企业是为了上市而上市,区别在于,从企业的自身发展角度来讲,把上市当成了一个里程碑,阶段性的成功,从竞争的角度来讲当成是一种占位,进入了另外了一个梯队,通过资本的力量提升自己的位置,如果是从融资和提高自己品牌影响力这两点来看上市的话,万科确实不需要。

从占位来讲更没有意义,因为万科已经很大了,大哥还是有大哥的风范,没有跟着小弟们一起跑。

否则大家的标签都一致了,无非就是万科的估值高一点其他的没有任何不同,从这一点来讲,万科确实不需要急于上市,要保持跟现有物业公司的距离,不能为了上市而上市。

还有一点就是如何定义生活服务业,因为物业公司经营的天花板已经看到了,上市应该是一种颠覆行业或者引领行业革命的行为,这个才是万科急需要解决的。

也就是说物业承担了房产后市场的运营者角色的话,实际上这条路并没有跑出来,万科作为房地产的领军人物自然在房产后市场也想承担这个领军人物。所以它要搞清楚社区生活服务及社区经济,盈利模式和商业模式到底如果来做,如果做出来的话对于整个行业的影响力是不一样的。

所以我们猜测,万科不急于上市是不想被资本扰乱自己的战略部署,也就是万科要彻底搞清楚社区服务,社区经济这座金矿到底如何来挖。

万科这几年综合来看还是不错,虽然没有革命性的东西,但也做了一些突破和创新,比如收入公开,信息透明,到这依然是暂时的,并不是战略上的。

万科可能也看清楚了,现在所有的上市公司都存在一个问题就是估值的问题,这个财务指标代表了行业本身是否具备创新力,从万科自身的角度出发,万科认为自己还不足以披露,暴露在聚光灯下,在生活服务领域还没有一个真正创新的企业,上市的物业公司支撑股价的还是传统物业收入非物业收入还是很少。

所以我们也看到了为什么碧桂园的估值比彩生活要高,主要还是因为碧桂园的物业费收入比彩生活要高,虽然彩生活提出了很多概念到仅仅是停留在概念上,并没有出现突破性的成功。

正是出于这样的考虑万科才不急于上市,朱保全提到物业公司的本质不是赚钱是花钱,可以从另外一个角度来理解,就是业主把家庭生活当中多少钱给你花,现在只是物业费,这是最基础的,比如一个家庭一个月生活费一万块物业费才占多少呢,还有房和车这些家庭资产可能上千万,和物业又有多少关系呢,所以从这个角度来讲如果没有模式上的创新是没有出路的。

所以上市可能对于中小物业公司来讲是性命攸关的事情,但对于万科这样的企业来讲,是无足轻重的,如果针对家庭消费和资产管理这个金矿没有打开,没有找到正确的方法和模式,上市可能是坏事,欲速则不达。

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