越秀服务美居事业部总经理刘明宽：美居业务应该成为物企战略业务的核心赛道

12月15日，由日新网主办的“增值创新·赋能未来|物业多种经营创新者大会”在深圳举办。分别从行业趋势研究多经战略思考多经法律问题以及美居、租售、停车位、养老、零售等垂直领域进行行业分析，共同探索了物业的未来发展。

大会主持人日新网创始人张建全介绍了出席的嘉宾，分别是日新智库合伙人、社区经济资深专家佟少、长城物业集团终端运营中心CEO张毅、金诚同达高级合伙人贺国良、越秀服务美居事业部总经理刘明宽、恒好停总经理杨丰睿、巷往社区创始人任振雷、百度养老行业负责人薛龙、见笑科技CEO王传凯。

以下是越秀服务美居事业部总经理刘明宽分享内容文字整理：

今天的主题主要有三个观点，一、美居业务应该成为物企战略业务的核心赛道。二、美居业务既能增收也能增利。三、物企应该投入更多的资源去开拓美居业务的存量市场。

首先，为什么说美居业务是物企战略业务的核心赛道呢？我认为美居业务是物企的第二增长曲线，它的难易度到收入利润的高低，主要看平台模式、体量、客单值等。目前的美居基本上都是联营模式，但如果企业想要做持续性增长的物业多种经营，想要高收入高利润，就必须要逐渐走向自营模式。因为每一个模式都会有瓶颈期，自营模式的瓶颈来源于精细化的运营管理。在自营模式的环节中，哪些是物业做的，哪些是合作方做的，这需要去研究明白。

其次，为什么说美居既能增收又能增利呢？很多时候，我们在做业务时会忽略了收入和利润的来源，美居的收入主要是由房子的去化率、收房率、入住率以及种类的关系组成的。那美居收入的转化率是怎么形成的呢？首先需要触客，1000户业主想要触达300户，让转化率达到30%是不现实的，但你可以先触达1000户，看看这1000户里能不能有500户交定金，如果有，那就尝试着在定金里再转换50%。第二是利润。利润其实是产品的毛利收入减去人工、费用和杂费。做生意必须要会算账，将收入和利润的公式写清楚，公式中的每一个环节都要去做详细的拆解，哪些环节可以复用，它的成本消耗大概是多少，这都是物企在做精细化运营时应该做的事情。美居业务作为物企的核心业务赛道，大家要做的就是沉入到项目中去，帮助每一个项目去分配具体的运营时间。如果要让美居业务成为多种经营里的第二增长曲线，就必须要改变模式，通过突破规模效应、降低边际成本、构建核心能力来真正实现多种经营的可持续可协同和可复制。

现在增量变少了，物企应当认真投入资源去生根美居业务的存量。例如，在小区做一个50万的装修，从房屋的免费检测到防水修缮、入户等逐步更换，用这种漏斗的方式去实现整个存量小区的业务生根。

也许，现在做精细化运营管理很难，但随着增量的变少和指标的增加，如果再不向着精细化运营的道路进化，只是不断地通过平台走联营模式，那么我相信，两年之内，这条路一2定会走得很艰辛。

现在几乎每家企业都有供应商，或许我们还能形成一个供应商联盟，将好的供应商放到一个池子里，好减少多种经营的法律风险问题。

关于粤港澳大湾区产业发展研究中心

粤港澳大湾区产业发展研究中心成立于2022年9月19日，简称“大湾区研究中心”，由广东省物业管理协会主导设立，聘请唐学斌为研究中心主任，该中心立足于深圳，依托于国家对粤港澳大湾区要建成充满活力的世界级城市群，打造宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展典范的重大规划。对此大湾区研究中心成立，旨在通过以大湾区物业管理产业研究为中心，推动跨省市重大合作，搭建链接人才、技术、资本的产业平台，为物业管理产业降耗提质，开源节流助力。

关于日新网

日新网是一家致力于推动新科技、新理念、新政策引入房地产后市场的产业创新服务平台，以物业管理产业发展为契机，推动行业高质量发展为使命，连接物业企业、创新企业、投资机构、媒体、政府等参与者，加速行业信息、人才、资金和技术的充分流通。从建立开始，日新网一直深耕物业管理产业的企业服务领域，已发布了超过10万条优质行业内容，平台聚集了上百位行业专家，300多家创新企业。能为产业创新企业和机构提供媒体报道、培训咨询、品牌公关、会议组织、渠道资源对接、投融资对接等业务。