从一桩枪杀案，对比美国“业委会”与国内物业

前不久有个新闻，说的是美国一位华裔女博士在家中被警察枪杀，而最初的起因竟是拖欠物业费。

这件事有几个冲突点：

1、在圣地亚哥用50万美金买了一套豪华公寓，事发时这套公寓升值到了60万，但同时欠了HoA$31928物业费；

2、HoA以$32000的价格将债务留置权卖给投资公司，随后警察开具了驱逐令。

我标出了几个重点词：公寓、欠缴物业费、HoA。

这几个词汇总在一起，稍稍可以窥见一丝美国物业管理的情况。

HoA的英文是Homeowner Association，直译为“屋主协会”，听起来跟国内的业委会有点相似，也是由住户们组成。但不管是权责还是严格程度，都差得太远。因为通常HoA是强制加入，而且有非常严格的条约限制。

所以在美国的买房攻略里，HoA条款总是非常重要的参考内容。这一点跟国内就更不一样了，买房看物业服务都是这几年才逐渐觉醒的，且还是少数。

以我们衡量国内物业的几项来对比看一下HoA：

首先最关心的一定是收费问题。

从物业公司的角度，目前国内上市物业公司9成以上的项目都是包干制，这几年经常讨论的一个痛点是：调价困难。这个痛点行业里以前说得多，如今已逐渐接受，从科技、多元化等方向寻破局之法。

以今年各地住宅物业费情况来看，一线城市平均物业费在3.1左右，二线城市大约为2.2。

也就是说，物业费跟地方经济水平和工资水平有相关性。

但HoA的收费定价，从每月几十、一百多、两三百甚至五六百、八九百都有，收费差异相当大。根据地产网站 Trulia 统计，纽约都会区市场价格最高的部分房产，HoA费用中间值达到了1566美元/月，高出全美水平2倍。

收费的评估要素除了区域位置、居住坪数之外，还要看服务、设施等。几乎每个小区都有差异，主要看HoA的负责范畴。

跟国内物业费很难调价、老旧小区比新房物业费低很多的情况不一样，美国HoA的费用，老旧的建筑往往可能更高。有研究说，1960 年到 1969 年建造的房屋比 2005 年后建造的每月大约高出了 90 美金。

而这几年随着公寓兴起，一些新项目不断地添加奢侈设施和服务，比如宠物游乐园、瑜伽馆之类，都靠业主通过缴纳HoA来承担。

于是整体来看，HoA的收费趋势就是越来越高，设备老化的房子比次新房更贵。

第二，HoA的权责问题。

现在物业圈另一个比较热议的问题，是关于物业服务的边界在哪里。

有同行喜欢把分界线划清楚，从社区大门到你家大门，归我管。入户门内的事情，你要学会自理。

另一类则是这两年头部公司喜欢讲的：拓宽服务边界。

去年下半年物业新政后，朱保全曾经从物权视角和民生视角发表了一些看法。总结起来有两句话：第一句是，如果从物权视角，只会狭隘地去厘清边界，撇清责任；第二句是，民生无小事，既然事关民生，就该承担责任、做好口碑。

物业公司确实被赋予了越来越多的责任，尤其是在疫情之后，价值被关注，物业股迎来高光时刻，同时成本也提高了。但从业主的角度来看，一些优秀的物业服务也确实日益满足了更多生活需求。

HoA管理的社区，如果说优点，也是在于统一管理，业主省心省力，不管是庭园洒扫、公设维修还是环境维护，都能有专业公司负责，可以做到井井有条。

因为HoA的需求事无巨细，也就倒逼很多物业公司不断从细节挖掘优势。比如美国top级别的物业公司ServiceMaster，服务范围几乎渗透了生活的各个细节。从最初的害虫控制到住宅的清洁、房屋检查、家庭保修计划、装潢清洁和修复等，后来更是成立了专门的产品开发团队，沿着用户需求不断拓展新业务。

从这个方面来对比，国内住宅业主的需求，挖掘的还非常粗糙。

但HoA在国外的口碑可不怎么样，社交媒体上一大堆吐槽的声音，有的HoA的规定就像老奶奶的裹脚布，又臭又长，如果是公共的区域涉及到这个社区的美观，规定细致一些还可以理解，但室内百叶窗和窗帘的颜色、你的房子是否能出租都要严格规定，就多少有点过分了。

规定只有25%的单元可以出租

HoA成立的初衷，是帮助社区避免被某些粗心的业主拖累房产价值，也就是我们一直提的资产保值升值。

现在国内也有很多人提出类似的模式：由业委会负责社区大小事情，再由业委会分别找专业公司负责。

但众所周知，初衷大部分时候就是用来偏离的。壮大的HoA控制欲越来越强，比中国古代的大家长制度还要更过分一些，开始越来越多的插手细枝末节。也就逐渐形成了美国社区管理令人谈之色变的独有特色：有人帮你打点一切，但同时也强制规定大部分。

第三， 不缴费会怎样？

国内物业公司有一个每年都要计算一番的“变量”，也就是收缴率。

上市物业公司披露的缴费率基本上都在90%甚至95%以上，但这个数据一直备受质疑，尤其是在收并购火热的这几年，曾有业内人士披露，收购来的项目，缴费率也就在70%左右。

差距也是很大了。

所以这几年，关于催收物业费的讨论很多。平和的曲线救国路线，一般会认为以品质服人。

但也有很多声音，认为应该有更加激进的手段，比如纳入征信等。

那么在美国试着在社交媒体上问一句，如果不给HoA缴费会怎样？

回答一般都会很惊恐，并劝你千万别。

如果不理会 HoA 的规定，HoA 会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不予以理会的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

而后，无论是不缴管理费，还是对于违规通知、罚款不予以理会，HoA都有权利放置留置权在该屋的产权纪录上，之后很可能进入到司法进程。本文开头的案例，纠纷的起因就是因欠缴物业费被驱逐，也有一些信息透露了HoA在这次操作中的违规。

因此，如果在美国做房屋经纪人，有一项必考能力是了解HoA的情况。

第四， HoA的保值增值效果如何？

既然都考经纪人能力了，HoA影响房子价值，也是在所难免。

有的社区当然可以不违初衷，为房屋保值增值。但也有的小区，会因为高昂的或者管的很宽的HoA，房屋价值反而比周围同类型房屋更低。

比如迈阿密的一座公寓住宅，小区内有一家囊括了餐厅、SPA、网球馆和其他设施的高端俱乐部，但这座小区比同类房子便宜了大约有10%~15%。

用国内的眼光去看美国的这种差异，会觉得很惊讶。毕竟在我们的认知里，一座楼下配置完善的高端住宅，价格一定是承受不起的贵。

这几年国内也一直在探讨，物业服务对业主资产的保值与增值。

房屋不是一锤子买卖，其后长达数十年的持有，才是重头戏。之前朱保全说过，客户资产的保值增值，是物业最核心的东西。

初衷摆在这，在资本的浪潮下，或者在巨大的利益旋涡中，如何不偏离，可能也是一个长久的课题。